Source de bien des conflits entre propriétaires, le droit de passage est un sujet hautement sensible qui, bien souvent mal appliqué, conduit à des situations inextricables dont la seule issue est le recours au juge.

Le droit de passage : de quoi parle-t-on ?

Un droit de passage est nécessaire lorsqu’un propriétaire acquiert un terrain ou une habitation qui ne dispose pas d’un accès indépendant à sa parcelle.
Pour accéder à son bien, la configuration des lieux fait qu’il doit impérativement passer chez l’un de ses voisins. Pour désigner le terrain enclavé, la loi parle de “fonds dominant”, tandis que le terrain du propriétaire qui doit accorder un droit de passage est désigné “fonds servant”. Il existe différentes formes de droit de passage ou de servitude. Ainsi pour une canalisation ou un passage de câble on parle de servitude continue puisque la nécessité du service est permanente. Pour un passage de véhicule ou de troupeau, on parlera de servitude discontinue puisqu’étant liée à une activité précise et ponctuelle. Bien conscient que le droit de passage est un sujet très sensible, le législateur a consacré une part importante de ce sujet dans le code civil. L’essentiel figure dans le Code civil dans les articles 637 à 710 sous l’intitulé « Des servitudes ou services fonciers ». Mais selon le cas, il faut parfois consulter le Code de l’urbanisme, le Code rural ou le Code forestier pour trouver le texte adapté à des situations spécifiques.

Comment établir un droit de passage ?

Il existe bien des manières de se mettre d’accord sur un droit de passage. La plus simple (mais non recommandée) est la signature d’un acte sous seing privé. Les deux propriétaires se mettent d’accord à travers un simple document écrit conjointement signé. Cette solution est source de bien des conflits car les propriétaires mal informés, rédigent souvent un document imprécis qui ouvre des failles juridiques dont ils (ou leur descendance) risquent de faire les frais ultérieurement. Rien ne dit en effet que cet acte privé sera connu de tous et donc appliqué dans l’esprit fixé à l’origine. Il est donc conseillé d’en passer par la rédaction d’un
acte authentique devant notaire. Ce dernier effectuera un dépôt au Service de la publicité foncière ce qui garantira la transmission de l’acte et sa connaissance pour toute mutation ultérieure. Le notaire chargé d’une future vente pourra alors facilement vérifier les servitudes consenties.

Faut-il indemniser le fonds servant ?

En accordant un droit de passage, et même si celui-ci est toujours une obligation légale, le propriétaire est en droit d’obtenir une indemnisation. Le montant
fixé librement entre les parties entend compenser d’éventuels dégâts à l’ouverture du passage, les nuisances dans son usage ou encore la moins value du terrain ou du bien immobilier générée par cette servitude.

Comment déterminer la dimension de la servitude ?

Le texte du Code Civil ne précise pas de largeur minimale. Il évoque “un passage suffisant” qu’il conviendra d’ajuster selon qu’il s’agit de faire circuler une voiture ou des engins agricoles par exemple. Droit de passage et droit de stationnement Il peut être tentant de profiter de la nouvelle surface obtenue pour stationner son véhicule dessus. En théorie, le droit de passage n’est pas un droit au stationnement. Pour éviter tout conflit ultérieur, il est judicieux de clarifier ce point dans l’acte notarié.

Entretien

Le droit de passage confère à la voie ainsi ouverte un statut de partie commune. En conséquence, sauf cas contraire signifié explicitement dans l’acte notarié, l’entretien et les frais qui en découlent sont imputables aux deux parties.

Comment mettre fin à une servitude ?

La servitude étant née de l’enclavement, seule la disparition de cet état d’enclavement peut lever la servitude. Concrètement, un droit de passage peut être
annulé lorsque l’accès au fonds servant se trouve donc libéré par la création d’une voie nouvelle donnant un accès direct au bien. La cessation du droit de passage doit être signifiée par acte notarié.

Un conflit sur un droit de passage ?

Dans un premier temps, si les relations ne sont pas trop envenimées avec le voisin, tentez le dialogue apaisé. Dans bien des cas, cela suffira à régler la situation. Si chacun reste sur ses positions, un constat d’huissier peut s’avérer fort utile… parfois depuis la voie des airs… Il est en effet possible de réaliser des constats par
drone avec un huissier agréé et qualifié au télépilotage de drones. “Nous pouvons ainsi accéder à un terrain enclavé sans devoir exercer un droit au passage pour
mener le constat” précise Maitre Sylvian Dorol, huissier télépilote chez VENEZIA & Associés”. Les conditions d’utilisation d’un drone sont particulièrement encadrées (compétences et brevet de télépilote, autorisations administratives de vol, assurance, protection de la vie privée lors des prises de vue). Une fois le constat dressé, il sera très utile pour engager un recours auprès du tribunal ou une médiation.

A SAVOIR

Le tribunal peut être saisi pour faire constater la fin d’un droit de passage. C’est le cas lorsqu’un droit de passage né d’un accord amiable n’a pas été utilisé pendant 30 ans. Tous les moyens de preuve sont admis, notamment les suivants :
• Constat d’huissier
• Témoignages
• Photos laissant apparaître l’abandon du terrain ou au contraire l’usage qui en est fait.

Sans accord amiable entre les propriétaires, il faut faire un recours auprès du tribunal pour constater la fin du droit de passage.
(Source : www.service-public.fr)

LIEN VERS MODÈLE DE LETTRE
Pour refaire votre toiture, vous demandez à votre voisin de pouvoir pénétrer sur son terrain
Institut national de la consommation :
https://www.inc-conso.fr/content/logement/pour-refaire-votre-toiture-vous-demandez-votre-voisin-de-pouvoir-penetrer-sur-son-terrain

TEXTES DE LOI ET RÉFÉRENCES
• Code civil : articles 682 à 685-1
Droit de passage reconnu par la loi
• Code civil : articles 686 à 689
Droit de passage conventionnel (articles 686
et 688)
• Code civil : articles 690 à 696
Accord amiable (article 691)
• Code civil : articles 703 à 710
Extinction du droit de passage conventionnel

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Bulletin Agea senior